Постановление Губернатора Амурской области от 18.07.2003 № 500
О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Амурской области
ГУБЕРНАТОР АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 18.07.2003 N 500 г.БлаговещенскО Концепции развитияипотечного жилищногокредитования в Амурскойобласти В соответствии с постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" ПОСТАНОВЛЯЮ: 1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития ипотечного жилищногокредитования в Амурской области (далее - Концепция). 2. Рекомендовать органам местного самоуправления разработать наоснове Концепции муниципальные программы ипотечного жилищногокредитования. 3. Постановления Главы Администрации области от 05.01.2001 N3 "Об утверждении Положения об ипотечномжилищном кредитовании в Амурской области" считать утратившими силу. 4. Пресс-службе Администрации области (Д.А.Козлов) обеспечитьосвещение Концепции в средствах массовой информации. 5. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю засобой. Исполняющий обязанности губернатора В.А. Ефремов Утверждена постановлением губернатора Амурской области от 18.07.2003 N 500 КОНЦЕПЦИЯ развития ипотечного жилищного кредитования в Амурской области Введение Настоящая концепция разработана в соответствии с Федеральнымзаконом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залогенедвижимости)", постановлением Правительства Российской Федерации от11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечногожилищного кредитования в Российской Федерации" и другимизаконодательными актами Российской Федерации. Концепция опирается на практику реализации Московской ипотечнойпрограммы и учитывает рекомендации Госстроя России, положительный опытвнедрения и функционирования ипотечного жилищного кредитования (далее- ИЖК) в регионах Российской Федерации, а также замечания ипредложения участников рынка ипотечного кредитования. 1. Цели, задачи и ожидаемый результат развития системы ипотечного жилищного кредитования Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования вАмурской области является расширение возможностей приобретения жильятрудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием в областиблагоприятных условий функционирования рыночных механизмовкредитования граждан для приобретения жилья. Ожидается, что расширение масштабов предоставления населениюдоступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволитобласти решить ряд социально-экономических задач, в том числе: повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойнымжильем; активизация спроса на жилье со стороны населения за счетувеличения платежеспособного спроса; ускорение роста строительного производства и связанных с нимотраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет области; оживление инвестиционного процесса; повышение занятости населения; привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечениянаселения жильем. 2. Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования в единой жилищной политике области Развитие системы ипотечного жилищного кредитованиярассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политикиобласти. Это означает, что в жилищной политике основные усилия будутсконцентрированы на решении жилищных проблем граждан, имеющихстабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищныхусловий самостоятельно без финансовой помощи со стороны области, а дляопределенных категорий с оказанием областью адресной финансовойподдержки с целью обеспечения начальных условий для получения кредита,при условии наличия дополнительных доходов в областном бюджете. Вместе с тем за областью будет сохраняться функция обеспеченияжильем на условиях социального найма для тех граждан, чьи доходы непозволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочногокредита. Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитованиядолжно привести к созданию функционально полной системы взаимнодополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем имеханизмов социальной поддержки граждан. 3. Участники системы ипотечного жилищного кредитования в Амурской области Заемщики - физические лица, жители Амурской области, желающиеприобрести жилье в кредит. Обеспечением исполнения обязательств покредитному договору (договору займа) будет служить залогприобретаемого жилья (ипотека). Заемщики: заключают договор купли-продажи с продавцами жилья; заключают кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки,права залогодержателя, по которым удостоверяются закладной. Вносят неменее 30% стоимости приобретаемого жилья, получают кредит (заем) наоставшуюся часть стоимости жилья; заключают договоры долгосрочного накопительного страхования жизнии страхования приобретенного имущества. Администрация Амурской области: в лице департамента Администрации области по управлениюгосударственным имуществом области учреждает Открытое акционерноеобщество по ипотечному жилищному кредитованию "Амурское ипотечноеагентство" со 100-процентным государственным участием в уставномкапитале, формируемом через ГУ "Фонд имущества Амурской области (далее- Агентство); в лице департамента архитектуры и строительства Администрацииобласти: разрабатывает технико-экономическое обоснование областной системыИЖК и пилотного проекта, включающее в себя анализ состояния первичногои вторичного рынков недвижимости и их инфраструктуры, уровнядоступности жилья в регионе и оценку платежеспособного спросанаселения на ипотечные кредиты, а также подготовленность правовой базыдля внедрения системы ИЖК; разрабатывает областную концепцию системы ИЖК и на ее основе -пилотный ипотечный проект; разрабатывает проект закона Амурской области "О развитии системыипотечного жилищного кредитования в Амурской области", закладывающуюорганизационно-правовые основы системы, а также создание фонда жилыхпомещений временного проживания и т.д.; разрабатывает предложения о выделении средств из областногобюджета или предоставление гарантий области на развитие областнойсистемы ИЖК и запуск пилотного проекта; вырабатывает стандарты процедур предоставления ипотечных жилищныхкредитов; участвует совместно с администрациями городов (районов) ввыделении участков земли под застройку и при необходимости участвует вдолевом строительстве жилья под ипотечные проекты; осуществляет контроль за деятельностью профессиональныхучастников областной системы ИЖК в рамках установленных договорныхотношений; осуществляет субсидирование части процентной ставки по ипотечнымкредитам. Открытое акционерное общество "Амурское ипотечное агентство" -оператор вторичного рынка ИЖК: организует систему ИЖК в Амурской области; обеспечивает доступность приобретения жилья для населения; участвует в решении жилищной проблемы в Амурской области; координирует деятельность участников системы ипотечного жилищногокредитования; привлекает финансовые ресурсы в систему ИЖК; разрабатывает стандарты и правила ИЖК; регистрирует заявления граждан участников ипотечной программы; проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК иосуществляет ее пропаганду; осуществляет обучение кадров профессиональных участниковипотечного рынка; осуществляет подготовку документов для возмещения процентнойставки физическим лицам, получившим ипотечный кредит; выкупает закладные у ипотечных компаний (ЖСК,ссудо-сберегательные кассы) и банков (кредитных организаций); осуществляет в рамках, установленных законодательством РоссийскойФедерации, иные виды деятельности, соответствующие целям, функциям иосновным видам деятельности. Ипотечные компании (ЖСК, ссудо-сберегательные кассы) накапливают средства членов ипотечных компаний путем привлечениябольшего числа ее членов (вкладчиков); заключают договор со страховой компанией о ее участии в пилотномпроекте системы ИЖК в Амурской области; осуществляют подбор оценочных агентств и риэлторских агентств; ведут прием населения и оказывают услуги потенциальным заемщикам,(на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоровкупли-продажи, кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования,включая, при необходимости, договоры накопительного страхования; по поручению кредитора (на основе агентского договора) изучаетплатежеспособность потенциальных заемщиков; выступают в роли заказчика строительства жилья в ипотечныхпроектах; осуществляют прием вторичного жилья, имеющегося у граждан вкачестве взноса; разрабатывают положения и организуют тендеры строительныхорганизаций по участию в ипотечных проектах в случае работы спервичным рынком жилья; регистрируют право собственности на приобретенное жилье и ипотекув органах юстиции; выкупают закладные у банков (инвесторов). Страховые компании: осуществляют имущественное страхование (страхование заложенногожилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхованиегражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; являются участниками системы ИЖК. Риэлторские агентства: являются уполномоченными компаниями Агентства; осуществляют подбор продавцов жилья; осуществляют продажу имеющегося у заемщика вторичного жилья,средства от продажи которого направляются в кредитную организацию вкачестве первичного взноса заемщика. Оценочные агентства (при наличии лицензий) являютсяуполномоченными компаниями Агентства; осуществляют оценку жилья, приобретаемого и/или продаваемогозаемщиками. Застройщики - лицензированные юридические лица и индивидуальныепредприниматели, желающие принять участие в ипотечных проектах: участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты; вправе вступать своим паевым взносом в качестве готового жилья випотечные компании. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другиефункции в соответствии с действующим законодательством. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценныебумаги, обеспеченные ипотечными (закладными) эмитируемые кредиторами.К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании,инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия,иностранные инвесторы и др. Кредитор (инвестор) - юридические лица, предоставляющие заемщикамв установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы): являютсяуполномоченными организациями Агентства; предоставляют ипотечные кредиты (займы) на основе оценкиплатежеспособности и кредитоспособности заемщика; оформляют кредитные договоры (договоры займа) и договоры обипотеке; обслуживают выданные ипотечные кредиты. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства,юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимоеюридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрациюграждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах идомах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок снедвижимостью. 4. Основные стандарты Кредиты (займы) предоставляются заемщикам на срок не менее 3 лет(в дальнейшем по мере развития системы ИЖК этот срок будетувеличиваться). Процентные ставки по ипотечным кредитам складываются исходя изсложившихся рыночных условий и учитывают покупательную способностьнаселения. Они определяются: валютой кредитования - российские рубли; валютой погашения денежного обязательства и уплаты процентов -российские рубли; процентной ставкой по денежному обязательству (определяетсядоговором между сторонами); сроком денежного обязательства - 62-242 месяца (рекомендовано 62,122, 182, 242 месяца); минимальной суммой ипотечного кредита - 100 ООО рублей. Размер ипотечного кредита зависит от цены средств, привлекаемыхдля рефинансирования системы ИЖК, и, в конечном счете, они обусловленыне только рисками самой системы, но и рисками, связанными сэкономической и политической нестабильностью страны в целом. При этом мировая практика показывает, что риски невозвратаипотечных кредитов являются минимальными, а поэтому рейтинг надежностиипотечных кредитов - один из самых высоких. 5. Основные направления дальнейшего развития в области системы жилищного ипотечного кредитования Для создания в области полномасштабной системы ипотечногожилищного кредитования требуется системный подход и координация усилийне только на областном, но и на федеральном уровне. Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитиюсистемы ипотечного жилищного кредитования являются: создание действенных механизмов взаимодействия всех участниковрынков жилья и ипотечного кредитования под эгидой Администрацииобласти, в частности, путем объединения в рамках некоммерческойорганизации; реализация бюджетной политики, направленной на стимулированиеактивности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования; совершенствование правовой и нормативной базы на областном уровнеи оказание поддержки, а в необходимых случаях, выдвижение собственнойинициативы совершенствования правовой и нормативной базы федеральногоуровня; создание механизмов взаимодействия областной системы ипотечногокредитования с ипотечными системами городов и районов области и другихрегионов, разработка совместных программ; подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки вАмурской области. Кроме того, предполагается в переходный период реализовыватьсобственную программу Администрации области по предоставлению льготныхипотечных кредитов очередникам по месту жительства. 5.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного кредитования: стимулирование и равная поддержка Администрацией областиразличных схем жилищного ипотечного кредитования с постепеннойконцентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся встране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будутсоответствовать интересам развития области; ориентация в первую очередь на те категории населения, которыенуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченныхкредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков; обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажиуже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональныхриэлторов; поддержка Администрацией области граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий и желающих, но не располагающих достаточными доходамидля получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях,через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительствоили приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при полученииипотечного кредита; предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита вформе приобретения облигаций специального ипотечного выпускаобластного государственного жилищного облигационного займа (ОГЖОЗ); обеспечение возможности для очередников ускорить получение жильяпутем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретенияоблигаций ОГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с рассрочкойплатежа на льготных условиях; создание и содержание резервного фонда для временного проживанияграждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в периодобращения взыскания и реализации жилья; выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий(поручительств) по ценным бумагам агентства для привлечениядолгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья; обеспечение широкого информационного освещения вопросовипотечного кредитования населения; совершенствование нормативной правовой базы области в целяхустранения препятствий для развития системы жилищного ипотечногокредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральнымиструктурами для содействия развития ипотеки в части нормативнойправовой базы федерального уровня. 5.2. Дальнейшее развитие нормативной правовой базы на областном и федеральном уровнях Основные усилия по развитию системы жилищного ипотечногокредитования будут сосредоточены на формировании нормативной правовойбазы на региональном и федеральном уровнях. Для этого предполагается осуществлять активное взаимодействие сфедеральными структурами в части совершенствования нормативнойправовой базы федерального уровня. Предполагается осуществлятьсотрудничество в принятии следующих нормативных правовых актов: * федеральный закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах,законодательно закрепляющий порядок выпуска и обращения ипотечныхценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора завыпуском и обращением ипотечных ценных бумаг; * федеральный закон о внесении изменений и дополнений вГражданский кодекс Российской Федерации в части: очередности удовлетворения требований кредиторов при банкротствеюридических лиц; установления особого правового статуса кредиторов держателейэмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц -эмитентов этих бумаг; * федеральный закон о внесении изменений и дополнений вФедеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в частиустановления особого правового статуса кредиторов - держателейэмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц -эмитентов этих бумаг; * федеральный закон о внесении изменений и дополнений в ЗаконРоссийской Федерации "О государственной пошлине" в части: уменьшения или отмены государственной пошлины за государственнуюрегистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора обипотеке); установления государственной пошлины за нотариальноеудостоверение договора об ипотеке жилого помещения в размереустановленного законом размера минимальной месячной оплаты труда; установления государственной пошлины за нотариальноеудостоверение договора уступки требования по кредитным договорам,обеспеченным ипотекой жилого помещения в размере установленногозаконом размера минимальной месячной оплаты труда; * изменения и дополнения во вторую часть Налогового кодексаРоссийской Федерации в части исключения из совокупногоналогооблагаемого дохода физического лица сумм, полученных от продажиквартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности; * федеральный закон о внесении изменений и дополнений вФедеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитныхорганизаций" в части установления особого правового статуса кредиторовдержателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротствеюридических лиц -эмитентов этих бумаг; * федеральный закон о внесении изменений и дополнений вФедеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов нарынке ценных бумаг" в части включения в состав требуемого перечняинформации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаги об обязанности предоставления инвесторам для ознакомления документовоб обеспечении ипотечных ценных бумаг; * федеральный закон о страховании ответственности приосуществлении ипотечного жилищного кредитования, регулирующий вопросызаключения договоров страхования ответственности по договору иотражающий особенности осуществления страхования в процессе ипотечногожилищного кредитования; * изменения и дополнения в инструкцию Банка России от 2 июля 1997года N63 "О порядке осуществления операций доверительного управления ибухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РоссийскойФедерации" о возможности передачи приобретенных кредитов вдоверительное управление иным кредитным организациям; * изменения и дополнения в Инструкцию Банка России от 30 июня1997 года N 62-а "О порядке формирования и использования резерва навозможные потери по ссудам" в части критериев обеспеченности процентовпо долгосрочным ссудам; * инструкция Банка России "О порядке регулирования деятельностикредитных организаций на рынке ипотечного кредитования", определяющаяособенности регулирования рисков кредитных организаций по операциям нарынке ипотечного кредитования; * закон Амурской области о развитии системы ипотечного жилищногокредитования в Амурской области.